Koalitionsvertrag: kritische Anmerkungen zum Mietrecht

Die Große Koalition 2018 plant, das Wohnraummietrecht zu ändern. Unter anderem wollen die Regierungsparteien die sogenannte Mietpreisbremse wirksamer machen. Ich habe mir die Ideen, die sich auf S. 111-112 des Koalitionsvertrags finden, einmal näher angesehen.

Seit Juni 2015 können die einzelnen Bundesländer die Mietpreisbremse einführen. Sie haben die Möglichkeit, in Ballungsräumen durch eine Rechtsverordnung festzulegen, dass eine neue Miete bei einer Wiedervermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassende Modernisierungen sind ausgenommen.

Von dieser Möglichkeit haben einige Bundesländer Gebrauch gemacht, u.a. Hamburg. Meistens läuft diese Regelung jedoch ist Leere, weil die einzelnen Bundesländer bei der Umsetzung des Gesetzes erhebliche Fehler begangen haben. In Hamburg zum Beispiel hat der Senat es nach Ansicht etwa des AG Hamburg-Altona versäumt, die Rechtsverordnung ordnungsgemäß zu begründen. Ähnlich sieht es in München aus.

Im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD 2018 heißt es nun dazu:

„Wir wollen mit einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete – wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft – mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse erreichen.

Die Mietpreisbremse wird frühzeitig bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet. Dabei werden die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung berücksichtigt.“

Bewertung der Mietpreisbremse reicht nicht aus

Das Ergebnis der angekündigten Überprüfung der Mietpreisbremse steht quasi jetzt schon fest: Das Gesetz gilt schon jetzt überwiegend als Fehlschlag. Das liegt an den gravierenden Fehlern, die die Bundesländer bei der Umsetzung gemacht haben. Egal, wie die Bewertung ausfällt: Sie wird nichts am weiter deutlichen Anstieg der Mieten in Großstädten ändern. Eine Bewertung hilft nicht weiter, zumal die Kompetenz für das Inkraftsetzen der Rechtsverordnung bei den Ländern liegt. Der Bundesgesetzgeber kann dort keinen Einfluss auf Fehler bei der Umsetzung nehmen.

Weiter wollen die Koalitionäre mehr Transparenz mit einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters erreichen. Dabei gibt es die doch schon: Die Auskunftspflicht findet sich in § 556g III BGB. Offenbar ist das den Verantwortlichen für den Koalitionsvertrag nicht bekannt. Die Neuregelung ist unnötig, wenn es um die bloße Auskunft geht.

Bund hat keinen Einfluss auf den Mietspiegel

Im Koalitionsvertrag steht weiter die Idee, dass der einfache Mietspiegel bei kleineren Städten und Gemeinden stärker zur Anwendung kommen soll. Zwar ist diese Idee grundsätzlich richtig, da Mietspiegel eine rechtsichere Grundlage bilden können, wenn die Miete erhöht werden soll. Leider wird hier übersehen, dass der Bund keine Möglichkeit hat, auf die Städte und Gemeinden Einfluss zu nehmen. Denn diese finanzieren momentan das Erstellen der ziemlich teuren Mietspiegel allein.

Kappungsgrenze für Modernisierungen

Für Modernisierungsmaßnahmen plant die GroKo eine sogenannte „Kappungsgrenze“ einzuführen. Dann dürften Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Die Idee dahinter: Der Mieter soll durch Modernisierungskosten nicht unverhältnismäßig belastet werden.

Auch diese Regelung muss man hinterfragen. In manchen Gegenden Deutschlands ist die Miete ja sehr gering, liegt vielleicht 3 – 4 Euro/qm. Eine Erhöhung auf 6 bzw. 7 Euro/qm wäre ggf. eine Verdoppelung der Miete und kann daher schon von vornherein unverhältnismäßig hoch sein.

Umgekehrt darf in Regionen mit einer ortsüblichen Miete von 12-15 Euro/qm die umfassende Modernisierung einer Wohnung nicht zu einer jahrelangen Deckelung der Miete zu Lasten des Vermieters führen. Der muss vielleicht sogar modernisieren, weil er nach der Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet ist.

Schon diese Beispiele zeigen, dass einige der geplanten Änderungen des Gesetzgebers im Wohnraummietrecht nicht weit genug durchdacht sind. Ich hoffe, dass die Gesetzesänderungen am Ende besser umgesetzt werden als bei der letzten Mietrechtsreform.

 

 

 

 

 

 

 

Kategorien: Mietrecht

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