Mehr Sicherheit durch detaillierte Kaufverträge

Absprachen beim Hauskauf, die nicht in der notariellen Urkunde erfasst sind, haben keine rechtliche Bedeutung. Das hat der BGH in einem Urteil festgestellt.

In der Praxis dürfte eine solche Konstellation tagtäglich vorkommen: Verkäufer und Käufer einer Immobilie sprechen über Details. Der Käufer verlässt sich auf Angaben des Verkäufers. Er hält es gerade deshalb nicht für erforderlich, sie in die notarielle Urkunde aufzunehmen. Der Verkäufer hat hieran ohnehin kein Interesse. Der Notar weiß von den Aussagen des Verkäufers nichts und kann deshalb keine warnenden Hinweise geben. In der notariellen Urkunde werden Aussagen des Verkäufers also nicht aufgenommen. Sie stellen sich später als unrichtig heraus.

Der Leitsatz des BGH in dieser wichtigen Entscheidung lautet:

„Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB“.

Im vorliegenden Fall ging es konkret um Aussagen zur Wohnfläche. Sie hielten der vermessenen Wirklichkeit nicht Stand.

Die Entscheidung des BGH ist nicht nur nachvollziehbar, sondern wird auch gut begründet: Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, führten in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache seien von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden, so die Richter. Diese Abgrenzung sei deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssten, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Laut BGB gehören dazu auch die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nur wenn genaue Vereinbarungen zur Beschaffenheit getroffen werden, ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Sache so zu verschaffen, wie es individuell vereinbart wurde.

Der BGH führt weiter aus, dass den Parteien durchweg das Beurkundungserfordernis bekannt sei. Sie hätten es also in der Hand, eine konkrete Vereinbarung über bestimmte Beschaffenheitsmerkmale herbeizuführen oder dies gerade nicht zu wollen.

Jeder Käufer sollte also alles, was ihm wichtig erscheint, vor Vertragsschluss dem Notar mitzuteilen, um hieraus rechtswirksame Vertragsklauseln zu gestalten. Nur diese Klauseln geben dann eine verlässliche Grundlage ab, falls der Verkäufer falsche Angaben gemacht haben sollte. Ein seriöser Makler wird den Käufer hierin unterstützen.

(BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 = NJW 2016, 1815 ff.)

Kategorien: Grundstücksrecht

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