10 Irrtümer beim Kauf von Haus oder Wohnung

Wenn man ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss man bei Vertragsabschluss einiges beachten. Leider grassieren viele gute Tipps, die sich bei näherem Hinsehen als falsch herausstellen. Im Zweifel hilft rechtliche Beratung bei der Vertragsgestaltung – denn ungefähres Laienwissen kann richtig teuer werden. Also aufgeräumt mit typischen Annahmen beim Erwerb von Eigentum, die leider hartnäckig im Umlauf bleiben.

1 . Mängel müssen nicht offenbart werden.

Falsch. Im notariellen Kaufvertrag wird zwar regelmäßig ausgeschlossen, dass der Verkäufer für Sachmängel haften muss. Verschweigt er jedoch dem Käufer Schäden am Haus, die er vor Vertragsabschluss kennt, kann er unter Umständen auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung in Anspruch genommen werden.

2 . Mündliche Abmachungen vor Vertragsabschluss sind rechtsgültig

Falsch. Entscheidend ist grundsätzlich, was der Verkäufer bei der notariellen Beurkundung zu Protokoll gibt. Erläuterungen im Vorfeld sind oft unerheblich oder oft schlecht nachweisbar. Mündliche Abmachungen außerhalb des Vertrags sind nicht rechtlich bindend.

3 . Der Käufer trägt immer die Notarkosten.

Falsch. Zwar vereinbaren die Kaufvertragsparteien häufig, dass der Käufer die Notargebühren für die Beurkundung bezahlt. Kann oder will der Käufer jedoch nicht zahlen, kann der Notar die Kosten auch beim Verkäufer geltend machen, da beide Parteien als Gesamtschuldner haften.

4 . Ein Mietvertrag mit einem Mieter des Hauses geht nicht auf den Käufer über.

Falsch. „Kauf bricht nicht Miete.“ Ein Erwerber muss also kündigen, will er das Objekt selbst beziehen. Dafür muss er Eigenbedarfsgründe geltend machen. Wenn man also ein Haus mit Mieter kauft und selbst einziehen will, sollte man vor dem Kaufen überlegen, ob diese Gründe später ausreichend sein werden. Sonst kann man evt. nicht einziehen.

5 . Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss nicht darüber aufklären, dass die Eigentümergemeinschaft stark zerstritten ist.

Falsch. Gibt es auffällig viel Streit und herrscht unter den Eigentümern ein schlechtes Klima, so muss der Verkäufer dies beim Verkauf der Wohnung dem Käufer offenbaren.

6 . Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss dem Käufer nur die Protokolle der letzten drei Wohnungseigentümerversammlungen zur Verfügung stellen.

Falsch. Der Verkäufer muss auch über ältere, andere bedeutsame Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aufklären, die den Erwerber kostenmäßig treffen könnten.

7 . Ein Käufer kann sich darauf verlassen, dass der von seiner finanzierenden Bank übersandte Gutachter etwaige Mängel des Hauses erkennt.

Falsch. Der von der Bank beauftragte Gutachter ist in der Regel nicht spezialisiert auf das Feststellen von Schäden an Gebäuden. Hier geht es nur darum abzuschätzen, ob der Wert der Immobilie die gewünschte Darlehenssumme deckt. Um sicher zu gehen, sollte der Käufer einen Sachverständigen bitten, sich das Objekt vorher anzusehen.

8 . Der Käufer kann immer Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, wenn dieser ihm Mängel verschwiegen hat.

Falsch. Hat der Käufer die Schäden bei der Besichtigung selbst gesehen oder sie für möglich gehalten, dann scheiden Ansprüche gegen den Verkäufer aus.

9 . Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss nur über die Schäden oder Mängel aufklären, die in seiner Wohnung vorhanden sind.

Falsch. Da der Käufer auch Miteigentum an anderen Wohnungen miterwirbt, muss er beim Kaufvertrag auch über Mängel an anderen Teilen des Gebäudes, die ihn nicht berühren, aufgeklärt werden. Das betrifft z.B. tragende Wände, Dach usw.

10. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, so kann der Verkäufer sofort wegen der Kaufpreissumme gegen den Käufer vollstrecken, also auch sofort einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Falsch. Nur wenn im notariellen Kaufvertrag eine Klausel aufgenommen worden ist, in der sich der Käufer der sofortigen Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft, erspart dies dem Verkäufer den sonst notwendigen Gerichtsprozess.

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