Vorsicht vor Zahlung der Raten bei Bauträgerverträgen!

Der Wohnraum in Ballungszentren ist knapp, das Zinsniveau noch immer niedrig: Kein Wunder, dass Neubauten boomen. Oft verkaufen Bauträger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes aufgeteilt werden. Der Kaufpreis wird vom Käufer in Raten gezahlt. Die Höhe der Raten richtet sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung, die strikt beachtet werden muss. Dies gilt besonders für die Notare, die die Kaufverträge beurkunden.

Mein Eindruck ist allerdings, dass immer mehr Bauträger vorschnell die Ratenzahlung von den  Käufern verlangen, obwohl die Voraussetzungen dafür – abhängig von dem Bautenstand– nicht vorliegen. Dabei geht es u. a. darum, ob die Fenster bereits eingebaut sind, die Fassade verputzt ist oder die Gerüste abgebaut sind. Besonders kritisch sind die Schlussraten. Es häufen sich nicht nur in unserer Kanzlei Fälle, in denen Bauträger die Wohnung und vor allem die Schlüssel nur übergeben, wenn die letzte Rate schon vollständig auf ihrem Konto ist. Käufer erhalten schon Tage oder Wochen vor der Übergabe eine Zahlungsaufforderung mit der Bitte, die letzten Raten umgehend auf das Bauträgerkonto zu überweisen.

Raten nicht zu früh bezahlen

Das Problem entsteht, wenn die Käufer bei der Übergabe der Wohnung Mängel feststellen, denn es gibt ein wichtiges Druckmittel weniger. Sie können nämlich kein Geld mehr einbehalten, um Nachbesserung zu erzwingen. Wer auf sein Glück hofft, liegt häufig falsch: Eine vollständig mangelfreie Wohnung ist selten. Außerdem ist es meistens so, dass die Gebäude nebst den Außenanlagen noch gar nicht komplett fertiggestellt sind. Es finden oft noch Arbeiten an anderen Gebäudeteilen statt und das Gemeinschaftseigentum ist noch nicht abgenommen (also die Teile des Hauses, die allen anteilig gehören). Es fehlen z. B. Zuwegungen, Bepflanzungen, Parkplätze.

Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht vor, dass Käufer grundsätzlich 5% der Kaufpreissumme erst nach vollständiger Fertigstellung bezahlen müssen. Bis zur Fertigstellung der Fassadenarbeiten kann man 3% einbehalten. 12% des Kaufpreises müssen Zug um Zug bei Besitzübergabe und nach Bezugsfertigkeit entrichtet werden. Zahlen Käufer also bei einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro schon vor der Übergabe den gesamten Kaufpreis, haben sie manchmal „freiwillig“ 80.000 Euro aus der Hand gegeben, obwohl sie zu dieser Zahlung vertraglich nicht verpflichtet sind.  Stellen sich dann erhebliche Mängel am Gesamtobjekt heraus, ist dies in hohem Maße ärgerlich.

Wichtig zu wissen: Käufer haben gegen Verkäufer in diesem Fall einen Rückzahlungsanspruch. Dessen Höhe hängt davon ab, wie gravierend die Mängel sind. Ist das Objekt insgesamt noch nicht vollständig fertiggestellt, besteht in unserem Beispiel immerhin ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 20.000 Euro.

Zahldruck ist strafbar

Der Verkäufer und seine Mitarbeiter können sich sogar strafbar machen, wenn sie die Beträge zu früh abfordern. So täuschen sie durch die Formulierung im Vertrag im Regelfall die Erwerber über einen Zahlungsanspruch, der gar nicht besteht – dies kann den Betrugstatbestand erfüllen. Auch kann eine Erpressung vorliegen, wenn der Käufer, nur die Schlüssel erhält, wenn er die Raten vollständig zahlt – dabei hat er vielleicht seine Mietwohnung schon gekündigt und muss die neue, gekaufte Wohnung nun unbedingt beziehen. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung sind in diesen Fällen zusätzlich auch Bußgelder gegen den Bauträger zu verhängen.

Schließlich noch ein Tipp: Oft sehen notarielle Kaufverträge vor, dass die letzte Kaufpreisrate vom Käufer auf ein Notaranderkonto des beurkundenden Notars zu zahlen ist. Die meisten Gerichte sehen diese Klausel jedoch als unwirksam an, da der Käufer das Geld dort nur wiedersieht, wenn der Bauträger der Rückzahlung zustimmt. Also müssten Käufer bei Widerstand erst gegen den Bauträger auf  Zustimmung klagen. Und das kann lange dauern. Hier hat es manchmal durchaus Sinn, den beurkundenden Notar auf die Unwirksamkeit solcher Klauseln hinzuweisen.

Generell ist es bei derart wichtigen Entscheidungen eine gute Idee den Vertrag bereits vor Abschluss von einer unabhängigen Person prüfen zu lassen, am besten von einem Notar oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

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