BGH stärkt Mieterrechte bei Verkauf

Wenn im Kaufvertrag einer Wohnung ein lebenslanges Wohnrecht für Mieter eingetragen wurde, sind diese vor Kündigung geschützt. Das gilt auch auch, wenn sie an dem Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer nicht beteiligt sind. Das hat der BGH jetzt klargestellt (Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18).

Häufig wollen kommunale Wohnungsunternehmen „ihre“ Mieter schützen, wenn sie Wohnungen an Private (meist Großvermieter) verkaufen. In den Kaufverträgen wird dann oft vereinbart, dass den Mietern nicht gekündigt werden darf – von Ausnahmen wegen Zahlungsverzugs und ähnlichen Pflichtverletzungen abgesehen. Manchmal wird ihnen sogar ein „lebenslanges Wohnrecht“ eingeräumt. Mieter erfahren von diesen Schutzklauseln oft gar nichts, weil sie am Vertrag bzw. der Beurkundung vor dem Notar nicht beteiligt werden und auch nicht beteiligt werden müssen.

Kündigt nun der Käufer der Wohnung etwa wegen Eigenbedarfs, sollte eine derartige Kündigungen erfolglos bleiben, geht man nach dem Urteil des BGH. In dem Fall, auf den sich das Urteil bezieht, hatte die Käuferin eines sogenannten Siedlungshauses mit zwei Wohnungen eine davon selbst bezogen und die andere anschließend gekündigt. In diesen Fällen erlaubt das Gesetz grundsätzlich sogar eine vereinfachte Kündigung, das heißt ohne Angaben von Gründen. Nach Ansicht der Vorinstanzen (AG Bochum, LG Bochum), denen sich der BGH nun anschließt, greift das „lebenslange“ Wohnrecht. Dieses ist zwar nicht im Grundbuch zugunsten der Mieter eingetragen, wirkt aber als Vertrag zugunsten Dritter eben zugunsten der Mieter.

Die Käufer und neuen Vermieter hatten sich darauf berufen, dass die vorformulierte Klausel im Vertrag für sie eine unangemessene Benachteiligung darstelle. Der BGH sieht das anders und gibt auch hier den Interessen der Mieter den Vorrang. Sie wohnten bereits sehr viele Jahre in dem Siedlungshaus.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Wenn Kündigungsgründe ausgeschlossen werden, stellt das zwar für Käufer eines Objekts einen erheblichen Eingriff auch in ihre Grundrechte dar (Art. 14 GG, Eigentum). Wenn Käufer dies jedoch mit den Verkäufern vereinbaren, können sie sich später wohl nicht ernsthaft darauf berufen, dass die Regelung ungültig ist. Zudem ist es durchaus sinnvoll, langjährige Mietern gerade in kommunalen Wohnungen zu schützen. Umso mehr, da es sich hier meist um alte Bewohnerinnen und Bewohner handelt, die nicht mehr ernsthaft mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen mussten.

Erfährt der Mieter vom Verkauf seiner Wohnung, sollte er sich daher an seinen alten Vermieter wenden und ihn bitten, ihm eine Kopie des Kaufvertrags zu übersenden.

Kategorien: Mietrecht

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