Bürokratisches Monstrum: die neue Grundsteuer

Die aktuellen Regelungen zum Bemessen der Grundsteuer sind verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht erklärt (Urteil vom 10.4.2018, Az 1 BvL 11/14 u.a.). Bis zum 31.12.2019 muss es eine neue gesetzliche Regelung geben, die spätestens Ende 2024 in Kraft treten soll.

Bekanntlich rast die Zeit, und aus diesem Grund haben die Beteiligten am Gesetzgebungsverfahren es durchaus eilig, ein neues Modell zu präsentieren. Bisher gibt es die sogenannte Einheitsbewertung. Die hat das Bundesverfassungsgericht als veraltet verworfen. Es sei ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Um die bestehenden Ungerechtigkeiten zu ändern schlug der Bundesfinanzminister Scholz Ende November zwei neue Modelle vor, die allerdings beide schon heftig kritisiert wurden. Das Bundesfinanzministerium favorisiert dabei die Idee, nach der sich die Einheitswerte zur Berechnung im Wesentlichen nach folgenden Kriterien richtet: Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Alle sieben Jahre sollen diese Werte aktualisiert werden. Noch ist nicht klar, wie die Punkte untereinander gewichtet werden sollen.

Vorschläge zu kompliziert

Betrachtet man die einzelnen Kriterien, sieht man, dass sich nur Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert recht unproblematisch ermitteln lassen. Das Baujahr eines Gebäudes steht in der Regel in der Bauakte der zuständigen Behörde bzw. den Bauunterlagen (Abnahmeschein). Die Grundstücksfläche ist katastermäßig erfasst. Der Bodenrichtwert ergibt sich aus der Bodenrichtwertkarte, Ergebnis der Ermittlungen des jeweiligen Gutachterausschusses. Ganz anders ist es mit den Merkmalen „Wohnfläche“ bzw. „Nettokaltmiete“.

Es ist bereits schwierig genug, die Wohnfläche einer Immobilie zu ermitteln. Im Mietrecht etwa sind Details der Berechnung hoch umstritten. Zuerst muss man prüfen , ob Vermieter und Mieter Vereinbarungen getroffen haben (und ggf. welche). Wurde nichts vereinbart, soll der ortsübliche Wert herangezogen werden. Wenn ein solcher Vergleich nicht möglich ist, soll das Gericht eine Berechnungsmethode bestimmen. Je nach Abschluss des Mietvertrags kann hier die Wohnflächenverordnung oder die DIN 283 Anwendung finden. Verschiedene Berechnungsmethoden führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Diese schon im Mietrecht bekannten Probleme übernimmt man so dann auch noch. ins Steuerrecht

Noch problematischer ist es, sich auf die Nettokaltmiete zu beziehen. Nach dem Willen des Bundesfinanzministers soll bei selbst genutztem Wohnraum eine fiktive Miete berechnet werden. Sie ergibt sich aus Daten der Volkszählung und Regelungen zum Wohngeld. In diesem Kriterium liegt das höchste Konfliktpotential. Tatsächlich kann man die Höhe der üblichen Nettokaltmiete allenfalls halbwegs überprüfen, wenn es in der jeweiligen Gegend einen einfachen oder qualifizierten Mietenspiegel gibt. Das ist allerdings nur in Großstädten, einigen Städten und sehr wenigen Gemeinden der Fall. Es gibt praktisch keinen einfachen Weg, die ortsübliche Nettokaltmiete in anderen Gegenden zu ermitteln. Der Aufwand ist sehr groß, häufig müssen Sachverständige ein Gutachten abgeben. Spätestens hier werden Grundstückseigentümer die Werte kontrollieren wollen. Man kann sich schon jetzt vorstellen, zu wie Prozessen das bei den Verwaltungsgerichten führen wird.

Entsprechendes gilt erst recht, wenn Eigentümer und Vermieter die Betriebskosten, also auch die Grundsteuer, auf die Mieter umlegen. Das ist allgemein üblich. Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsprinzips könnte im Einzelfall von Vermietern verlangt werden, die Rechtmäßigkeit des Steuerbescheides beim Verwaltungsgericht überprüfen zu lassen. Angesichts der Millionen vermieteter Wohnungen und Häuser in Deutschland stünde dann ebenfalls eine Prozesswelle bevor.

Zu umständlich, zu komplex

Ein Gesetz, das eine Vielzahl unterschiedlicher Prüfungskriterien beinhaltet, kann also nicht die Lösung sein. Das Bundesverfassungsgericht verlangt dies auch gar nicht. Ausdrücklich hat es am Ende seines Urteils ausgeführt: „ Zudem verfügt der Gesetzgeber gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art über einen großen Typisierungs- und Pauschalisierungsspielraum.“ Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber muss keineswegs komplizierte Modelle entwickeln, um dem Gebot der Gerechtigkeit möglichst nahe zu kommen. Grobe Raster genügen, um die Häuser und Wohnungen einzugruppieren. Der Bodenrichtwert und die Klassifizierung in drei Wohnflächenklassen (z.B. bis 40 qm, 41 bis 80 qm und über 80 qm) könnten pauschale Kriterien sein. Diese Lösung hätte den Vorteil, dass Streit über die Wohnfläche allenfalls im Bereich der Grenzwerte (z.B. 39 qm?) entstehen dürfte.

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