Modernisierung – und plötzlich steigt die Miete

Manche Vermieter wählen bemerkenswerte Wege, um eine Erhöhung der Nettokaltmiete durchzusetzen. Anpassungen der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete über einen örtlichen Mietspiegel sind oft nur sehr moderat möglich. Deutlich höher werden kann die Miete jedoch nach umfassender Modernisierung einer Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat aber nun auch hier Vermietern Grenzen aufgezeigt (Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17).

In dem zu entscheidenden Fall aus Berlin wollte der Vermieter umfangreiche Arbeiten in einem vermieteten Reihenhaus vornehmen. Die Nettokaltmiete beläuft sich momentan auf 463,62 Euro. Der Vermieter wollte über vierzehn Tage lang u.a. nicht nur die Wärmedämmung verbessern und eine neue Gasheizung einbauen, sondern darüber hinaus z.B. den Schnitt von Wohnräumen und Bad verändern, einen Wintergarten errichten, den Spitzboden zu Wohnraum ausbauen und sogar das Bodenniveau des Gebäudes verändern. Der Vermieter kündigte dem Mieter im Anschluss eine fast fünfmal höhere Miete an, nämlich 2.149,99 Euro. Daraufhin lehnte der Mieter die Baumaßnahmen ab.

Der Vermieter zog vor Gericht. Doch seine Klage wurde in mehreren Instanzen abgewiesen. Das Landgericht Berlin hatte zuletzt die Revision nicht zugelassen. Der Vermieter legte beim BGH Nichtzulassungsbeschwerde ein, hatte jedoch auch damit keinen Erfolg. Der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat verweist zutreffend darauf, dass es sich nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes handele. Der Charakter des Reihenhauses würde durch die Arbeiten so grundlegend verändert werden, dass etwas „Neues“ entstehen würde. Dann aber gehe es nicht mehr um eine Modernisierung des Vorhandenen. Daher müsse der Mieter die Baumaßnahmen nicht dulden. Sie entsprechen nämlich nicht der Vorschrift des BGB, die den Mieter zur Duldung von Baumaßnahmen verpflichtet.

Aus der Entscheidung lässt sich herleiten, dass ein Vermieter sich bei Modernisierungsmaßnahmen schon an die Vorgabe des Gesetzgebers halten sollte. Im § 555b BGB gibt es den Begriff „Mietsache“. Damit ist grundsätzlich die Wohnung in dem Zuschnitt gemeint, wie sie dem Mieter zur Verfügung gestellt wurde. Der Mieter muss die Sicherheit haben, dass er nicht bei jeder Maßnahme des Vermieters durch eine erhebliche Mieterhöhung quasi „entmietet“ werden kann.

Kategorien: Mietrecht

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